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【法律の壁】家賃滞納＆道具類放置…音信不通の飲食店店主に「荷物、全廃棄だッ」激怒の不動産オーナーが撃沈したワケ

（※写真はイメージです／PIXTA）

飲食店に店舗を貸していたところ、経営者は家賃を滞納のあげく道具類を残して音信不通に――。怒った不動産オーナーは「契約満了後に留置物がある場合は廃棄する」との契約書の文言を論拠に、賃貸契約の解除通知を送り付け、店内のものすべてを廃棄しようと考えています。問題はないのでしょうか。日本橋中央法律事務所の山口明弁護士が法的目線から平易に解説します。

「家賃滞納のうえ、身ひとつで逃げ出すなんて！」

ある不動産オーナーは激怒していました。

「飲食店に店舗を貸していたところ、賃料を滞納したうえ、音信不通になってしまいました。急いで店に足を運んで、外から店内を覗くと、什器やらなんやら散らばったまま放置されていて、本人は身ひとつでいなくなってるじゃないですか！　許せません!!」

このオーナーは、賃貸人として相手に「賃貸借契約の解除通知」を送ったうえで、店舗の入口を強制的に解錠し、残置物を廃棄処分したいと息巻いています。

「店舗の賃貸借契約書には、〈賃貸借終了後、借主が本件建物内の所有物件を貸主の指定する期限に搬出しないときは、貸主はこれを搬出保管又は処分の処置をとることができる^※1〉という旨の条項があるんですよ。店内のものは全部、廃棄処分にしてやる！」

※1　「残置物廃棄条項」という。以下同様。

さて、賃貸借契約書に記述があるとはいえ、このような対応は法的にOKなのでしょうか？

オーナーの行為は、賃借人の所有権に対する違法な侵害

東京高裁平成3年1月29日判決（判例時報1376号64頁）は、賃貸人が賃借物の入口扉に錠を取り付け、その後、賃借物の動産類を搬出・処分した案件において、事実認定として、

①本件建物に施錠することを賃借人が承諾したことはなく、賃借人が営業をしていた状態のままに什器備品類が残されたため、本件建物は依然として賃借人が占有していたこと

②賃貸人が賃借人に無断で本件建物に立ち入って、建物内に残されていた物件のうち搬出して売却することが可能であるもの全部を売却して搬出させ

③これによって賃借人の占有を排除した上で、賃貸人自ら本件建物を占有するに至った

とした上で、

このような行為は、本件建物の賃借人の占有に対する違法な侵害であり、かつ、残されていた物件についての賃借人の所有権に対する違法な侵害であって、いわゆる自力執行（自力救済）に該当するのが原則である

旨を判示しました。

その上で、上記の残置物廃棄条項が存在することによって、前記の不動産オーナーの行為が違法性を欠くものといえるかどうかについて、以下のとおり判断しました。

★不動産オーナーの行為が違法性を欠くかどうかの判断

①上記残置物廃棄条項は、「本件建物の明渡し自体に直接触れるものではなく、また物件の搬出を許容したことから明渡しまでも許容したものと解することは困難であるから、右合意があることによって、本件建物に関する控訴人の占有を排除した被控訴人（賃貸人のこと。筆者註）の前示行為が控訴人（賃借人のこと。筆者註）の事前の承諾に基づくものということはできない。」

②また、上記残置物廃棄条項が、「本件建物についての控訴人の占有を侵害して行う搬出、処分をも許容する趣旨の合意であると解するのは相当ではない。」

③そして、「これが後者の場合（本件建物についての賃借人の占有を侵害して行う搬出、処分をも許容する趣旨の合意。筆者註）をも含有するものであるとすれば、それは、自力執行をも許容する合意にほかならない。そして、自力執行を許容する合意は、私人による強制力の行使を許さない現行私法秩序と相容れないものであって、公序良俗に反し、無効であるといわなければならない。」

④さらに、「前者（賃借人が任意に本件建物から退去した後における残された物件の搬出、処分について定めた合意。筆者註）」は、控訴人の支配から離れた動産の所有権の処分に関する問題にすぎず、これを他人に委ねることに何らの妨げもないというべきである。」

では、どんな対応をすればいいのか？

上記の高裁判例からすると、残置物の処分にあたっては、以下の対応が求められると考えられます。

（1）残置物廃棄条項を根拠にして、店舗の鍵を強制的に解錠した上で、残置物を廃棄処分した場合は、賃借人が有する残置物の所有権に対する違法な侵害であり、自力執行に該当する。この場合、残置物に係る損害賠償を求められる可能性がある（★不動産オーナーの行為が違法性を欠くかどうかの判断①）。

（2）賃借人から、任意に本件建物から退去する旨の承諾等を取り付けた場合には、残置物廃棄条項を根拠にして、残置物を廃棄しても違法ではない可能性がある（★不動産オーナーの行為が違法性を欠くかどうかの判断④）。

ただし、この場合であっても、承諾等の内容及び状況によっては、残置物の廃棄が違法になり得る可能性もあると考えられるため、十分な留意が必要です。

なお、上記の高裁判例によれば、「賃借人が3カ月以上賃料を遅滞した場合には、強制的に賃借人の占有を排除し、残置物を廃棄処分することができる」旨の条項を設けた場合でも、当該条項は、自力執行を許容する合意であり、公序良俗に反するため、無効だと解されることになります（★不動産オーナーの行為が違法性を欠くかどうかの判断③）。

山口明
日本橋中央法律事務所
弁護士

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